전월세 계약은 단순히 집을 빌리는 행위를 넘어, 수천만 원에서 수억 원에 달하는 보증금이라는 자산을 보호하는 법적 행위입니다. 계약서에 들어가지 않은 조항 하나, 확인하지 않은 등기부등본 하나가 큰 손해로 이어질 수 있습니다.
이 글은 전월세 계약 시 초보자가 흔히 놓치는 '숨겨진 함정'을 피하는 방법과 임차인의 권리를 확실히 보호하는 '필수 특약 사항'을 단계별로 안내합니다.
1. 계약 전 흔히 놓치는 '숨겨진 함정 포인트'
전월세 계약은 단순해 보이지만, 법적 보호(대항력 및 우선변제권)를 받기 위해 반드시 체크해야 할 핵심 조건들이 존재합니다.
등기부등본 확인은 필수 (숨겨진 빚 확인)
등기부등본은 계약 시점과 잔금 지급 직전, 총 두 번 확인하는 것이 원칙입니다.
- 집주인 명의 확인: 계약하는 임대인이 등기부등본상의 실제 소유자와 동일한지 신분증을 통해 확인해야 합니다.
- 근저당권 설정 여부: 주택을 담보로 한 은행 빚(근저당)이 과도하게 설정되어 있다면 보증금 회수가 위험할 수 있습니다. (안전 기준: 근저당액 + 내 보증금 합산액이 주택 시세의 70~80%를 넘지 않아야 함)
- 가압류, 경매 진행 여부 확인: 소유자의 채무로 인해 이미 압류, 가압류, 경매 진행 중인 상태는 아닌지 꼼꼼히 확인해야 합니다.
보증금 보호의 핵심: 전입신고 + 확정일자
보증금 보호를 위한 1순위 요건은 전입신고 + 확정일자 + 실거주 세 가지를 모두 충족하는 것입니다.
- 두 가지를 함께 해야 보호 가능: 확정일자만 받고 전입신고를 하지 않거나, 반대로 전입신고만 할 경우 우선변제권을 온전히 확보할 수 없습니다.
- 전입신고 지연의 위험: 입주 후 바로 전입신고를 하지 않으면, 그 사이에 다른 채권이 설정되어 보증금 순위가 밀릴 수 있습니다. 잔금일 당일에 바로 전입신고를 완료해야 합니다.
계약금 입금 계좌 = 집주인 명의만 허용
- 계약금은 등기부등본 상의 소유자(집주인) 명의 계좌로만 입금해야 안전합니다.
- 중개업자 또는 타인 명의 계좌는 절대 피해야 하며, 집주인 대리인 명의로 입금할 경우 소유자의 인감이 찍힌 위임장과 인감증명서를 필수적으로 확인해야 합니다.
갱신 거절 및 재계약 거절 가능 여부
- 임대인이 계약 만료 후 재계약을 거부할 수 있으므로, 재계약 의사가 있다면 계약 만료 6개월~2개월 전에 협의해야 합니다.
- 계약 자동 갱신 시점 계산을 잘못하면 계약 갱신 청구권을 잃거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
TIP: 계약서는 '사인'보다 '검토'가 먼저입니다. 작은 실수가 수천만 원의 피해로 이어질 수 있습니다.
2. 계약서 작성 시 반드시 넣어야 할 '필수 특약 사항'
특약은 임대차보호법에 규정되지 않은 분쟁 발생 시 임차인을 보호하고 책임을 명확히 하는 유일한 증거입니다.
집주인 책임 및 보증금 보호 명시 특약 (가장 중요)
- [대출 조건 명시] "임차인의 전세대출 실행이 불가할 경우, 본 계약은 자동 해지되며 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다."
- [보증금 순위 보호] "임대인은 임차인의 대항력(전입신고 및 확정일자) 발생일 다음 날까지 해당 주택에 근저당권 등 추가 담보권 및 제한물권을 설정하지 않는다." (위반 시 계약 해지 및 위약금 명시)
- [중도 해지 및 위약금] "임차인 또는 임대인이 계약을 중도 해지할 경우, 계약금의 10%를 위약금으로 지급한다."
주택 관리 및 수리 책임 명시 특약
- [입주 시 하자] "입주 시점 기준 시설 이상 발견 시, 7일 이내 통보하면 집주인이 수리 비용을 부담한다."
- [긴급 수리] "보일러, 수도 시설 등 긴급한 생활 관련 시설 고장 시, 임대인이 48시간 내 수리하지 않으면 임차인이 직접 수리 후 비용을 청구할 수 있다."
- [퇴거 시 원상복구 기준] "퇴거 시 벽지, 바닥, 가전 등 일반적인 생활 사용에 따른 마모는 원상복구 의무에서 제외한다." (임차인이 부담하는 원상복구 범위를 명확히 함)
기타 정보 및 책임 명시
- [소유자 동일 확인] "본 계약서의 임대인은 등기부등본상의 소유자와 동일하며, 추후 변경 시 임차인의 동의 없이는 제3자에게 양도할 수 없다."
TIP: 특약은 추후 분쟁 시 임차인을 보호해 주는 최후의 수단입니다. 모든 특약은 문서화하고 서명을 받아야 법적 효력을 갖습니다.
3. 전월세 계약 안전하게 체결하는 5단계 체크리스트
전세사기, 계약 분쟁 등을 피하기 위한 사전 점검 절차는 단순하지만 반드시 실천해야 합니다.
1단계: 계약 전 (정보 확인)
- 등기부등본 열람: (집주인 실명, 근저당 확인)
- 중개사 등록번호·공제보험 확인: 신뢰할 수 있는 중개사인지 확인
- 집 주변 시세 및 과거 거래 이력 검색: 보증금의 적정성 판단
2단계: 계약 당일 (본인 확인 및 서류 검토)
- 임대인 또는 법적 대리인 실물 확인: 신분증 대조 및 위임장 검토
- 계약서 3부 작성 후 직접 서명 및 날인: 계약서 내용 오기 여부 재확인
- 계약금 이체 전, 계좌 명의 재확인: 집주인 명의 계좌인지 최종 확인
3단계: 계약 직후 (권리 확보)
- 확정일자 받기: (주민센터 또는 인터넷 등기소)
- 전입신고 및 실제 거주: 잔금일 당일 진행
- 중개업소로부터 공제증서 수령: 중개 사고 대비 보험 증서 확보
4단계: 거주 중 (기록 및 관리)
- 하자 발생 시 사진·영상으로 기록: 수리 책임 소재 명확화
- 수리 요청은 문자 또는 서면으로 남기기: 구두 요청은 증거 효력이 없음
- 보유세 등 부동산 세금 체납 여부 확인 가능: (임대인 동의 없이 일정 금액 이상 보증금 계약 시 가능)
5단계: 계약 종료 전 (퇴거 계획)
- 재계약/퇴거 여부 2개월 전 협의: 협의 시점을 문서로 남기기
- 퇴거 시 원상복구 기준 명확히 확인: 특약 사항에 따른 마모 기준 재확인
- 보증금 반환 일정 및 조건 문서화: 퇴거 일자와 보증금 반환 시점 약속 명시
TIP: 계약 전후 일정은 캘린더에 메모하고 체크리스트로 관리하세요. 놓치면 보증금도 놓칩니다.
결론: 전월세 계약은 서명보다 확인이 먼저다
전월세 계약은 수천만 원의 보증금 또는 수년간의 생활 안정과 직결된 문제입니다. 많은 임차인이 '중개사가 알아서 해주겠지'라고 생각하다가 전세사기, 보증금 미반환 등의 피해를 입습니다.
- 확정일자 + 전입신고는 기본입니다.
- 등기부등본 확인은 생존 필수입니다.
- 특약 사항 명시는 권리 보호의 핵심입니다.
계약서에 사인하기 전, 이 글에서 소개한 숨겨진 함정과 필수 특약 사항을 반드시 체크해 보시기 바랍니다. 계약서를 쓰는 순간부터가 아니라, 확인하는 순간부터가 진짜 계약의 시작입니다.